Impot sur la fortune immobilière & SCI : des décotes souvent sous-estimées

À l’approche des déclarations, une question revient fréquemment : comment optimiser l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière lorsqu’on détient de l’immobilier via une SCI ?

Un sujet technique avec des impacts très concrets.

📅 Rappel calendrier

Les déclarations d’impôt sur le revenu et d’IFI doivent être déposées en ligne au plus tard :

• 21 mai 2026 (départements 1 à 19)

• 28 mai 2026 (20 à 54)

• 4 juin 2026 (55 à 974)

⚖️ Le principe de l’IFI

L’IFI concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net excède 1,3 M€ (avec une entrée dans le barème dès 800 k€).

Particularité importante : le foyer IFI inclut les concubins.

-En SCI à l’IR, 

La règle est identique aux biens détenus en personne physique. Le contribuable déclare directement sa quote-part des biens immobiliers détenus par la société (et sa quote part de dettes). 

⚠️ A noter : Les biens détenus en propre peuvent également subir des décotes (occupation locative, vétusté, indivision etc).

- En SCI à l’IS, 

Ce n’est plus l’immeuble qui est taxé directement, mais la valeur des parts sociales.

📉 L’enjeu : la valorisation des parts

Deux éléments clés :

• l’actif : valorisation des biens immobiliers (idéalement appuyée par des évaluations de professionnels de l’immobilier).

• le passif : seules les dettes en lien avec l’immobilier sont retenues

➡️ On obtient un actif net qui peut ensuite être minoré.

📉 Les décotes applicables :

-       Illiquidité : vient compenser la difficulté d’échanger l’actif contre de l’argent., dû également au potentielles clauses d’agrément dans les statuts / l’administration admet implicitement une décote de 25% (Cass. com. 8-2-2000 n° 97-17.307 D)

-       Minorité : la Cour de cassation a validé une décote de 15 % au titre du statut d'associé minoritaire (Cass. com. 6-5-2003 n° 01-13.118 F-D). 

-       autres situations : indivision, absence de contrôle, etc.

La cour administrative d’appel de Bordeaux a admis l’application d’une décote globale de 30 % sur la valeur de titres non cotés (22 novembre 2016, n° 73855).

Dans cette affaire, la décote a même été portée à 40 % au regard de circonstances particulières.

📉 Une décote de 30 % sur la valeur retenue peut réduire significativement l’assiette IFI parfois de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

🚨 Point de vigilance, contrairement à la détention en direct, l’abattement de 30 % sur la résidence principale ne s’applique pas en SCI, même si l’associé y habite (Cass. com. QPC 17-10-2019, n° 19-14.256).