SCI à l’IR : quand l’option à l’IS permet d’amortir un immeuble détenu depuis longtemps sans engendrer de frottement fiscal.

La soumission à l’impôt sur les sociétés d'une SCI à l'IR engendre une cessation d’activité (articles 201 à 202 ter du CGI).

⚖️ En principe, cette cessation entraîne immédiatement :

• l’imposition des résultats non encore taxés ;

• l’imposition des plus-values latentes sur les immeubles.

Concrètement, si des actifs immobiliers détenus par la SCI ont pris de la valeur, la plus-value afférente devient immédiatement imposable, bien que la société conserve le bien après son passage à l’IS.

Mais la loi prévoit une alternative.

📊 L’article 202 ter, II du CGI permet de choisir entre deux mécanismes :

• l’imposition immédiate des plus-values latentes ;

• ou l’atténuation conditionnelle : les immeubles sont inscrits au bilan d’ouverture à l’IS pour leur valeur d’origine, en faisant apparaître les amortissements qui auraient été pratiqués si la SCI avait été à l’IS depuis l’acquisition.

Ce choix est matérialisé lors de l’établissement du bilan d’ouverture à l’IS, qui doit être déposé dans un délai de 60 jours suivant l’option.

📉 Un cas particulièrement intéressant : les immeubles détenus depuis plus de 30 ans.

Si la SCI détient les immeubles depuis plus de 30 ans, les abattements pour durée de détention neutralisent totalement l’imposition de la plus-value constatée lors de la cessation d’activité, de sorte qu’aucune imposition n’est due.

➡ Résultat : la SCI peut ensuite amortir l’immeuble à l’IS, comme si elle venait de l’acquérir, alors même qu’elle le détient parfois depuis plusieurs décennies.

Un mécanisme qui peut constituer un véritable levier fiscal lorsqu’il est correctement mis en œuvre, d’autant que les titres peuvent ensuite être apportés ou cédés à une société holding, permettant aux remontées de dividendes de bénéficier du régime mère-fille. 📈

🚨 Point important : lorsqu’une SCI relevant de l’IR cède un immeuble, la plus-value est calculée par rapport à la date et au prix d’acquisition du bien par la SCI, et non par rapport à la date et à la valeur d’entrée des associés dans la société (notamment réponse ministérielle DONNADIEU 23/06/1980 et Conseil d’Etat, 06/01/1988, n°46658).